青信号日記

1億キャッシュで欲しい。最近は自分メモ

アフィリエイターの不動産投資

不動産投資について、少しだけ勉強したこと、経験したことをアフィリエイター目線でまとめてみます。(随時追記)

とは言えまだまだバブルスライムくらいのレベルだけど。ちなみに、専業目線の内容になるので兼業やお勤めでの収入がある方は全然違うやり方になるかなーと思います。

とりあえず不動産に興味ない方にとってはなんの面白味もないクソ記事なのでそっ閉じしてください。

アフィリエイターが不動産投資をやる目的

アフィリエイターに限らず不動産投資をやる目的は色々だと思いますが、目的として多いのは「安定した売り上げ」かなーと。少なくとも自分の場合はそこに魅かれてやってます。(物件探したりリフォームとかそれ自体も楽しいけど)

アフィリエイトの場合は1つのやり方やサイトが大当たりすれば半年で100万とか売上が伸びたりしますが、逆に落ちる時の速度も速め。

不動産の場合はそんなことはなく、物件のスペックで上限の売り上げはほとんど決まってきます。その代わり、下限もだいたい決まったところに落ち着きます。

あと、SEOメインのアフィリエイトと共通するけど「手離れが良い」。ある程度物件が回りだせばほぼ全部の仕事を外注できる、んで安定感がある。魅力あるわー!というわけで、僕の場合はアフィリエイトの不安定な部分を不動産の安定した売上で埋めたいというのが目的です。

もちろん地震とか不慮の事故とか金利の変化とか地価の変化とかリスクはあるけどそれはそれとして。

不動産投資の利益

で、さっくりと「不動産投資」と言っても色々あって(アフィリも一緒ですよね)まず利益の取り方で言うと2種類。

  • 「安く買って高く売って利益を出すやつ」
  • 「家賃収入で利益を出すやつ」

この2つかと。キャピタルゲインインカムゲインとか呼ばれるやつです。

売り買いの差で利益を出すのは、なんらかの理由で相場より安く買えたり、買ったあとに付加価値をつけて高く売ったり、色々ですが今回求めてるのは「安定した売り上げ」だったのでこっちはとりあえずスルー。

とはいえ、売るときのことを考えると安く仕入れておくのは最上級のリスク対策で、無視はできないのですが。

基本的には家賃収入の売り上げを増やすことを前提として始めてみました。

不動産投資の種類と自分が選んだやり方

じゃぁ、どうやってその「安定した売り上げ」を作るかーですが、今度は物件の種類という観点から、いくつか。

新築一棟アパマン

新築で一棟のアパートやらマンションやら建てちゃおうぜ!です。

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↑こういうの

土地から探してきたり、建築条件付きの土地を買ったり、新築アパートとして売り出されてるものを探すことになりますが、これは投資額がいきなり数千万から億単位になってくるので、一発目ではないかなと。

それに最近は土地が高くて新築だと郊外で良くて利回り9%、都心だと5%とかでも普通です。ちょっとこれ最初にいくのは違うかな。築浅も含みます。

最終的には土地から仕入れてやれたらそれもやりたいけど。(住宅ローンを使った賃貸併用はここでは含まず)

ざっくり特徴まとめると、

  • 金額がおおきい
  • 建築までタイムラグがある
  • 利回りが低い
  • 入居付けは強い
  • 税金が高い
  • 融資自体はつけやすい
  • 土地もついてくる
  • 消費税還付とかあったりする
  • 想定家賃ミスるとキツイ
  • しばらくは修繕いらない

ボロめアパート

次、ボロアパートです。これが一番規模を大きくしやすく、利回りも出しやすいのかなーと思います。

耐用年数が切れたような古い物件を探してきて、土地値(路線価)が売値よりも出ているような物件なら理想的。ほとんどないけど。

今ちょうど買おうとしてるのも築41年のボロアパですけど、やっぱりその分利回りは出ます。もちろん相応の営業努力やらアイディア必要そうですが。

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↑こういうの

  • ボロくて修繕が必要なことが多い
  • 利回りはでやすい
  • 入居者がいればすぐ家賃が入る
  • 融資がつけにくい
  • 土地割合が大きくなりやすく帳簿上の価値減少が低い(あとの事業融資に有利)
  • 金額が小さくキャッシュで買えるやつもある
  • ちょっとだけ国に貢献できる

区分マンション

次は区分のマンションですが、不動産投資と言えばこれ?!ってくらい鬼電してくる営業マンが多いので、悪いイメージも大きいのが区分。

実際たしかに、あれらの鬼営業してくるような物件って儲かるかと言えば微妙な気がしますが、区分が全部ダメかというとそんなこともなさそう。

投資用として割安で出されたオーナーチェンジ(賃貸のオーナーだけ変わるやつ)物件を買って、退去してから実際に住む人用に売ればそこで利益が出せそうなのもあります。

ただ、1部屋ずつしか拡大できないし、融資付けも途中で困りそうなので、これは見送り。利回りも劇的に出せるようなのはあまりありません。球数が多いのは羨ましい。エアビーとかにはいいかも。

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  • 入居率が0か100になる
  • 管理の手間が少ない(共用部がない)
  • リフォームなど間取り変更がしにくい
  • 金額が小さい
  • 積立金やら管理費がかかる
  • 土地が付いてこない
  • 住宅ローン使用者に売り抜けしやすい

戸建て

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↑こういうの

戸建ても新築と中古とありますが、ここでは中古の想定でいきます。戸建ては売主が投資系じゃないことも多く、相続やら土地のゴネゴネ、放置空き家、任意売却、などなど割安で買える物件が多い印象があります。

個人的にはリフォームも好き放題できるし、入居期間長いし好きですが、規模拡大を考えるとスピード感がないようにも思います。

激安物件が買えればいつでも特攻する準備はいつもしてます。

  • 家族世帯で平均入居期間が長い
  • リフォームし放題
  • 利回りが出やすい
  • 住宅ローン利用者に売れるかも
  • 少額で始められる
  • 入居付けに強い(需要が多い
  • 駅遠でもいけたりする

とりあえず一般住宅用だけでまとめてみました。これらを地方でやるのか、都心でやるのか?単身用を狙うのか、ファミリー間取りを狙うのかによってもだいぶ違ってきますが、自分の場合は一通りやってみたかったのでまずは戸建てのシェアハウスから入ってみました。

拡大していくと、最終的に銀行はバランスシートと収益性と両方見ると思うので、(プロパーの場合)利回りが良い中でも土地の評価が出ている物件を狙ってコツコツとやってる感じです。ざっくり自宅から車30分圏内くらいで実質15%以上狙えるくらいのやつに狙いを定めてます。

アフィリエイターの融資付け

不動産投資が他の投資案件と比べて優れてるのは、融資を使ってレバレッジを効かせられること。これは言うまでもないかと思います。

しかし、何を隠そう専業アフィリエイターの社会的信用は皆無に等しく、住宅ローンは借りれてもアパートローンは「自営なんでs」と言った瞬間食い気味で却下されるくらいにダメダメです。

そうはいっても、すべてをキャッシュで買っていくのは勿体ないですし、何よりスピードが遅すぎて待てません。じゃぁ、アフィリエイターはどんな金融機関を使って不動産投資をしていけば良いのか?

メガバンク

メガバンクは本業でも付き合いがあったりめちゃくそ資産あったりしないと、とにかく普通の会社や自営業者は相手にされないです。

その代わり融資条件はさすがです。

地銀

地銀はメガバンクの次にハードル高いですが、銀行によっては不動産投資に積極的なところもあるので近くに住んでたり、会社がその銀行のエリアないにあったりすればどんどん使うべきかなと思います。関東だとハマ銀とか千葉銀とか良いかなーと。

でもとりあえず最初はハードル高そう。築浅で違法性がない物件じゃないと承認してくれない印象です。

信金

信金とは仲良くしたいなーと思いきやそれでも「ん?不動産投資?実績作ろうよまずは」的な感じで言われるのが普通です。

でも今あがった中では一番話聞いてくれます。とにかくエリアにこだわるイメージ。ひたすら電話でローラー営業して融資付けに対する考え方や内容を聞いていけそうなところに持っていくしかないです。

公庫

ハードルが低いのは公庫。金利も安いですし、2000万の無担保枠があるので小さい物件ならとりあえずは買えます。事業計画書とか面倒だけど。不動産屋で手伝ってくれたりもします。

それ以上は積算価値に50~70%くらいの厳しい掛け目を入れて物件評価されて融資額が決まるのでなかなか満額は難しいです。リフォーム代やボロ戸建てならマル経融資もありかと検討中。

ノンバンク

結局、最初はここから始めるしかないのかなーと思ってます。金利は高いですが、担保価値のない物件や違法性のある物件でも融資が出たり、長期間引けたりします。具体的には、

  • 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス
  • セゾンファンデックス

この2つが有名どころだと思います。それ以外は銀行系だけどオリックスのワイドローン、スルガのフリープランとかも使えそう。

ただ、この2つでも不動産屋や知り合いの紹介でいくのと個人で持ち込むのでは全然土俵が違うみたいで、実際に個人で持っていったら却下されたのが不動産屋経由だと返答もらえた例がありました。

ちなみに、トラストさんは原則評価の7割までしか融資額が下りず、そこを埋めるには共同担保として別の物件を提供しないといけません。

不動産物件の選び方

 融資付けやら、なんとなくどんな物件を探すか、とかが決まっても、なかなか不動産をポンって買うのは難しいです。

騙されてんじゃないか?相場より高いんじゃないか?他にもっと良いのがあるんじゃないか?とか、金額が高ければ高いほどこんな感じで無限ループします。

たぶんこれを振り切るのはひたすら物件を見て、実際に現地に行って、毎回電卓叩いて、を繰り返して相場観をつけるしかないのかなーと思います。

なかなかPCで数字見てるだけでは判断できないですし、見に行ってわかること無限にあります。不動産屋さんからも色々面白話とかでてきます。

あとは、何年後にどれくらいの収入を作りたいか?はそれぞれ違うと思うので、最終的なところから逆算して買うやつを選んでいけば良いかもですね。

具体的には、

  • 楽待、健美家、不動産投資連合隊、レインズetc
  • アットホーム、スーモ、ホームズetc
  • 大手不動産屋サイト(大成、三井、住友etc

 この辺をひたすら見続けて気になったら即レスしてさらに気になったら現地見に行って~って感じで自分はやってます。

でも案外めんどうです

で、少し不動産賃貸業?をやってみた感想ですが、案外めんどうなことが多いです。たぶん、よほど良い物件を買わないと「買って管理会社に投げとけばおけ!」みたいにはいかない気がします。

  • 物件探し
  • 現地調査
  • リフォームの見積もり
  • リフォーム案を検討
  • 融資付け
  • 管理会社とやり取り
  • 客付け業者に営業

とか色々やってるとまぁまぁだるいです。でもちょっとずつやっていけば利益出せるかなー。

たぶん、↑の項目を楽しめたり、苦じゃないような方は向いてるのかもしれないです。実際に株やFXの方が楽しくて向いてる人もいると思います。そこは選択で。

あ、ちなみに節税目的だとなかなか調整難しいです。期末に買っても本当にちょっとしか落とせないし、土地の分があるので償却できる金額自体もそんなに取れない(派手に建物大きくすれば取れるけど、売るときにまた利益出るし)割にオーバーローンくめないとキャッシュは出るし。

その辺よくわからないので、もし節税で良い案あれば是非教えて下さい。

 まとめると、アフィリエイターが不動産投資をやってくには、まず現金で小さい物件買うか、公庫の無担保枠やノンバンクで始めて、実績作ってコツコツ地銀や信金開拓、だんだん規模大きくしてリスクの少ない物件に寄せて行くのが王道かなと思います。さーーっと、適当な感じだけど、おわり