2020年にやった事と2021年にやること（目標的な）
今年最初で最後の投稿です。毎年恒例12月29日、イニニクの日です。
この1年は、いっぱい働きました。全力で買取再販しながら目標だったレンタルオフィスの稼働やら固定資産の整理に励んだ1年。ほとんど不動産メインの内容になるけど時系列で振り返っていきます。
もうちょい分解すると、
- 不動産60～70個くらい買って30~40個くらい売った
- じわじわ会社拡大した
- リフォーム系の事業買収した
って感じでした。
目次
ちょうど決算期が12月なので、年始から1Qごとに、思い出の物件画像達と共に振り返っていこうと思います。
1Q目（1月～3月）
まずは1Q目～、とその前に、2019年の6月に始めた訳あり物件の買取再販事業ですが、最初の2019年はひたすら買取のみの仕込み時期。
事業スタートから半年で数億分くらいの不動産を買って、やっと売れ始めたのが2019年12月。なので、ちょうど今年の1月からは回転が始まり出したタイミング。2019年は仕入れ、本番はこの2020年、ここからが本当の勝負イヤーです。
前置き長くなりましたが、1Q目は2019年の仕込みが一気に爆発して好スタートが切れました。業者からの仕入れや各広告ルートでの買取もなんとなく固まって来て、物件が売れ始めたことで感触が掴めてきた時期でもあります。1回転目の買取は本当に初めてだらけだったけど、想定してた最低限の利益率も残りました。
とは言え、まだまだ4人で新体制をスタートしてから1年も経ってない時期で、買取は調子良くても販売は手探り。とにかく色んな打ち手を模索しながらハマるやり方を探してました。この時期に結構利益のデカい案件の仕込みにも成功。
2Q目（4月～6月）
1Q目で少しずつ掴めてきた感触を確かめるように、各種営業のバリュエーションを増やしながら買取経路を徐々に拡大。色んな切り口で走らせることで案件の種類も増えて底堅くなってきた印象です。
半期終了の6月に向けて数字を作ろうと試行錯誤しましたが、なかなか売上は伸びず。我慢の時期でしたが、一番肝心な買取本数は保っていたのでそこまで焦りはありませんでした。
ちょうどこの頃に事務やバックオフィス、管理全般を任せられるスタッフを入れようということで求人広告を出して新しくメンバーを募集しました。求人募集出して面接して～という流れはとても新鮮、ほぼ面接もされたことないのに急に面接する側でしどろもどろでしたが、うっちー（@uchihaya00）のフォローのおかげで無事に内定者が決まりました。おめでたい。
3Q目（7月～9月）
新しく営業事務や経理などバックオフィス全般を担当してもらうメンバーが入社。なんだかんだ不動産は事務が煩雑になるのでめちゃ助かります。この間の売上自体はイマイチで結構苦しかったけど仕込みは相変わらず順調に推移。
新たにアライアンスという社員と互恵関係を結ぶ制度を導入、改めて会社の目標と個人の目標とをすり合わせて各自やることがより明確になってきたはず。半期の歩合（ボーナス）も出て、社員旅行も行って後半戦に向けて気合を入れなおしました。3か月ごとで区切ると一番数字がパッとしない時期ではあったけど、創業から丸1年経って会社の体制としては整ってきました。
このあたりからさらに広告もコンテンツも踏み込んで投資していきました。SEOでも徐々に取れ始めてきましたが、こっちはまだまだ。本当苦戦してますSEO。
4Q目（10月～12月）
決算に向けてラストスパート。
営業も1名リファラルで入ってもらって少しずつメンバーも増えてきました。売りの方も前半に仕込んでた物件が一期に大爆発して3Qまでに作った利益の合計よりも大きい数字をほぼ1か月で計上。
さらに年末には去年仕込んだ今世紀最大にデカい物件も売れてとりあえず万事めでたしで債務超過を解消です。来季からは銀行からの見られ方もだいぶ変わってきます（たぶん）。もっと案件規模拡大して一気に踏み込む、MAXまで踏み込む。
あとはM&Aにも目を向けることで色んなところから買収案件が入ってくるようになり、あーでもないこうでもない言いながら決算書を見たりしてました。財務みてその事業の肝や伸ばし方を見るだけでもだいぶ面白みありますね。その中で1つ縁がありリフォーム業の営業権を譲受、子会社としてやっていくことになりました。これもかなり可能性あるけど、まずは小さく仕組み作りからやり直します。（大家さん向けのリフォーム専門でやるので声かけお待ちしてます）
この3か月は来年に向けても新たな仕込みを考えていた時期で、新築、再生、訳あり系、管理、保険、店舗展開、webサービスとか、どれが良いのかと。まだまだ構想もたくさんあるし、やれることやりたいことがたくさんあるので2021年もがんばります。
2020年の目標振り返り
さて、改めて今年の目標を振り返ると、
- レンタルオフィス満室稼働150万/月
- 収益物件思ってるところまで整理
- 請負の仕事で月商400万平均
- 健康健康健康スポーツできる身体を手に入れる
- 新会社で純利1億残す
こんなラインナップとなってました。それぞれ1つずつ振り返ってみます。
レンタルオフィス満室稼働150万/月
まずは葛西のレンタルオフィスですが、これは80%くらいの達成率で終了。コワーキングと個室レンタルオフィスの売上で約100万～110万円、貸会議室の平均売上が10~20万円、およそですが足すと120～130万円くらいで着地。
コワーキングと個室の売上は基本月額契約になっているので急激に減ることはなく、この先はどこまで積み上げられるか勝負というフェーズに入っていきます。
キャパ的にはまだもうちょいは行けるかなというところで、頑張れば200万くらいまで？届くかどうか。そこまで行けたらもう万々歳です。投資総額が約8,000万くらいなので利回りで見てもボチボチかなと。
収益物件思ってるところまで整理
こちら長期保有目線で持っていた物件の整理という意味合いですが、2020年初めに6つあった物件のうち、3つが売却済み、1つが売りの契約まで行ってたのですが契約流れ（無念）、あと2つは売り予定なしなので、想定しているところまでの売却行けそうだったのですが、1つだけ残った状態で2020年終わりそうです。9割達成ということで。。。
元々保有目線の物件整理をしようと思っていたところで4月の緊急事態宣言、民泊で回していた物件が2棟9室あったのですが、なんとびっくり4月の売上はリアルにゼロになりました笑
爆速で5~6月より普通賃貸に再コンバージョンし、見えない速さでで売却活動して戸建ての方は夏頃に売却、アパートは今月決済にて売却となりました。
ちなみに、もともとやっていた保有目線での不動産購入はよっぽどちょうど良いのがなければ今後はしない予定です。あっちもこっちも買って平等に管理していけるほど器用でもないし、選択と集中って感じで、再販の方に専念します。あまり意味もないですし。
ちなみにタコ部屋と葛西のレンタルオフィスだけは永久保有です。（+船橋の併用住宅）あ、タコ部屋と言えば今年はメンバーそれぞれ、少しずつだけど仕事でも関われて良かったです。来年もまたやっていきたい。
って感じで、保有3物件で賃料がだいたい150万/月くらいに対して紐づきの返済が50万/月くらいですね。葛西は管理コストがあるので手残りはもっと減りますが。ここは長く付き合っていきます。
請負の仕事で月商400万平均
2019年から始めたオフィス工事の請負業ですが、なかなか売上が伸びずで停滞してます。コロナもあって本来の需要すら見えないまま1年が終わってしまいました。リフォーム系の仕事でキチっと利益を残す難しさもわかった1年。
1人親方なら全然食っていけるけど会社の事業となると急に難易度が変わって、逆にスケールメリット取れるまで大きくしないとなかなか渋い業界。工事毎の粗利が20%～25%くらいだと結構厳しい、事業規模が小さいと30%でも、、、という印象です。。。
これは新しくやるリフォームの方でも生きてくると思うので、引き続きやっていきます。だいたい年間で均すと2,500万くらいの売上で終わったので60%くらいの達成度合いです。
健康健康健康スポーツできる身体を手に入れる
これは達成かも、一番うれしい。今年は数年ぶりに草野球の試合も行けたし、最近は腰も足首もなんとなく調子が良くて日常生活に関してはストレスがないです。まだまだ油断できませんが、この調子ならゴルフも行けそうだし、調子乗ればまだ投げられそうだし、徐々に趣味枠も再開していきたいなという前向きな気持ちになってますｗ
こんな気持ち、例年の年末からは考えられません。けどランニングはやめときます。自転車はアリだな・・・。クロスバイク物色中。
新会社で純利1億残す
最後、買取再販で純利1億残すという無謀とも思える目標を打ち立てて今年をスタートしましたが、個人でアフィリエイトやってた時からすると生々しさが強くなるので利益に関してはノーコメントで、、、
売上だけで言うと12億くらいの着地、営業3人事務1人、客観的に売上だけ見て本当にすごい結果だなーと思います。すばらしい。ﾌﾞﾗﾎﾞｰ
来年はもっと増益できるように、改めて目標設定していきます。
2021年の目標
- グリーンライト黒字化
- 買取再販+リフォ全体で増収増益
- 月間CV数200%
- 5kgくらいしぼる
シンプルに、これでいきます。
まずGL（元のアフィ会社の方）、こっちは8月決算なんですが、コロナの給付金やら色々あったにも関わらずそれ使っても減価償却分ごっそり赤字という決算に。。。アフィリエイトの利益率が懐かしい笑
前期は修繕も結構多かったけど今期の保有物件はほぼ利益計上のみで、契約中の物件売却利益も乗ってくるので普通にいけばある程度黒字になるはず。オフィス工事の方でもしっかり利益出して黒字化していきます。
次はAL（不動産再販の方）の増収増益ですが、正直これかなりムズいです。今期は大きい物件の売却があったのでトップラインの数字は作れたのですが、来期に関しては現時点で同じような売上が想定できる仕込みがありません。増収キツい(´;ω;｀)
ただ、新たにリフォーム事業や管理業をやることになったり、純粋な再販の在庫自体は着実に増えているので全然可能性はあると思ってます。なんとかやりきって来々期さらに爆裂させたい。ｺｯｶﾗｯｽ!!
最後、月のCV数引き上げですが、LPOとSEOがっつりやればたぶんいける。けど現状ほぼやったことないところなのでゴニョゴニョやっていきます。オプティマイズとかptエンジンとか、なんなんすかあれ？誰か詳しい方教えて下さい。
あと、デブってきて身体にキレが感じられないので体重をしぼります。正月を終えたら。いや引っ越したら。
全体的に2020年感想と来年に向けて
今年はコロナのせいもあってか、人に会う機会がめちゃくちゃ少なかった、、、。ほとんど新しい人脈というか、出会いらしい出会いがないまま1年が終わってしまった気がします。旅行も例年に比べて行ってないし、当たり前だけど移動自体が少なったです。
その分仕事をしてる時間は長くなったというか、いつのまにか修羅の道に迷い込んでしまったような。。。おかげで訳あり物件を買取再販するという１つの事業としてはある程度形になった気はします。もちろんまだまだ改善点もあるし規模は小さいし、やれることもたくさんあるけど。
やれることの１つは目標にもしてるSEO含めたweb集客の強化で、営業面で何が強みと言ったらそれしかないので、また原点に戻ってwebの集客面を強化していきたいなと思います。
なので、SEOとリスティング強者の方、まじで教えて下さい、ｸﾚｸﾚくん全開、何卒。気持ち引き締めてまたイチから勉強していきます。ｺｯｶﾗｯｽ!!
逆に、取れるリスク幅が増えた分だけ選択肢も増えていて、こうなってくると何をやらないかってことが大事だなと感じた1年でもありました。前にもどっかで書いたような書いてないような気もするけど、基本積み重ねにならないことはやらない。
ブランド認知だったり、リピートだったり、人脈が積み重なることだったり、技術とか経験値だったり、見えないことも含めて、持続性があって積み増しができるものに投資していこうと思います。そういう部分でも、不動産やっぱ良いです。おすすめです笑
余談ですけど、オープンハウスもアパホテルも創業時から着実に積み重ねつつも変化しながら、さらに石橋叩きながら成長してきてるんですよね。勢い良くやって時代の潮流に乗ったり規模拡大に走ったりしてるところは何かしらのマクロ要因で潰れてたり。
オープンはもろくそ営業会社ってイメージですけど実は根幹のところでマーケティングとか仕組み作りに重き置いてるし、実需のエンドユーザーオンリーで人口増えてる東京だけが主軸という手堅さ。アパも遡れば普通の分譲販売からのマンデベやって開発ノウハウ身につけーの、集大成として金額変動ビジホで収益性最大効率化した空間売りをぶん回してたりとか。ハタから見てるだけの印象ですけど。思くそ話逸れてすみませんですけど、やっぱり信用と納税の積み重ねをしながらも柔軟にやっていくのが強いなーと。
プライベートでは、当たり前ですけどがっつりコロナの影響を受けて身動きができなかったです。この2年、子供達はセブに英語？留学へ行ってましたが当然今年はそれもなし、旅行も例年の半分くらいか。。。なぜか石垣島は2回いったけど。。。制限も多いし、家にいる時間も増えて負担をかけた年だなと思います、、、。
そんな中、長男はバスケにドハマりして、朝起きた瞬間から試合試合（家の壁についてるゴールで）と大騒ぎして、ジェッツ戦全部見て寝る寸前までバスケがどうこうと言ってます笑
次男は今年から幼稚園に行ってて次は年中になりますが、いつも長男と一緒に遊んで友達も年上ばかりの中でお調子者全快で楽しそうにやってます。
2人ともちょっと前に産まれた気がするけど、もう来年には小学校というのが信じられない速度感。速すぎる。時空がバグってワープしてる感じがする。気がついたら自分ももうすぐ34歳、やばい、ウケる、おじさん。
来年は自宅の引っ越しもあり、また環境変わるけど、引き続き送りバントの精神で頑張ります。
ｲｺｳｾﾞ20億2021!!ｺｯｶﾗｯｽ!!
ﾖｲｵﾄｼｦ!!
