青信号日記

100億キャッシュで欲しい。最近は自分メモ

【卒業】勝田台のフリーランス向けシェアハウス(通称タコ部屋)を退去したので2年間住んだ感想などをまとめておく

※この記事は、自分が運営している「タコ部屋」を退去した元入居者からの寄稿記事です

 

押忍!フリーライターのマッサー(マッサー (@takobeya33) | Twitter)です。

年末年始で8kgバルクアップしました。うおおおお!!!!

2021年12月、2年弱住んでいた勝田台のフリーランス向けシェアハウス(通称タコ部屋)を退去したため、僕なりの感想などをここに記しておきます。

フリーランスをしている方や、千葉県でシェアハウスを探している方はぜひ参考にしてみてください。うおおおおお!!!

 

タコ部屋とは

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タコ部屋とは、一言でいうと「千葉県八千代市勝田台にあるフリーランス向けシェアハウス」です。

2018年、オーナーであり元アフィリエイターの河田憲二 a.k.a かわまんさんが、金が余り過ぎて腐っちゃいそうだから道楽のために作りました。(築4年目)周辺環境含めてめっちゃ簡単に概要をまとめると、以下のような物件です。

・家賃

4万4,300円(水道ガス光熱費、ネット回線代込み)爆安!!!

・定員

…4人。部屋は6畳+ロフト付きの鍵付き個室(重要)で、リビング、キッチン、風呂、洗面台が共有です。

・設備

…ドラム式洗濯乾燥機がありますし、ドラム式洗濯乾燥機もあります。さらに、ドラム式洗濯乾燥機があります。大事なことなので3回言いました。

・立地と街の雰囲気

…最寄駅の勝田台駅京成本線)、東葉勝田台駅東葉高速鉄道)から徒歩約13分。勝田台は飲食店が多く、歩きタバコ率5年連続全国1位、高齢者の信号無視率7年連続全国1位(共に自社調べ)という、アットホームで子育てにピッタリな街です。

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僕が住んでいた部屋。間取りは部屋によって異なります。

タコ部屋の特徴

ここからは、「普通のシェアハウスにはないタコ部屋の特徴」をみていきましょう。

フリーランスが住んでいる

基本、入居者は在宅業務メインのフリーランスです。僕が入居していた当時は、僕だけライターで、他の3人はアフィリエイターという構成でした。増えてきたとはいえ、会社員に比べるとフリーランスはまだまだ少数派で、働き方も周囲に理解されづらい部分があります。その点、タコ部屋は「全員フリーランス」なのでお互いの仕事についての理解度は高く、在宅1人作業よりは遥かに精神を病みにくくなると思います(大事)

SEOやメディア運営についてわからないことがあれば教えてもらえる

オーナーは元アフィリエイター、さらにメンバーもアフィリエイターということもあり、SEOやメディア運営についてわからないことを質問すると親身に教えてもらえます。WEBライターはSEOの知識が必須ですし、オウンドメディアの運営代行をするケースもあるのでめちゃくちゃ助かりました。

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よく見ると深夜2時39分ワロタあざます。

裏事情的なことまでふまえてのアドバイス、勉強させていただきました。

マジのマジで助かりました。あざますぅ!!!!

ニーズがあえばお仕事をいただける

僕はWEBライターとして、オーナーのかわまんさんから何度もお仕事を振っていただきました。さらに、そこから別の方こまちさん a.k.a ペントハウスエンペラー(グローリーこまちヴェイズ (@koma178cm) | Twitter)を紹介していただいたこともあります。ありがたやありがたや。

(記事例)

日本一の事故物件サイト「大島てる」はなぜ生まれ、どう運営されているのか?

【離婚問題専門の弁護士が解説】不倫されたら離婚したいと思う夫婦は73%!しかし、そこにはマイホーム問題という落とし穴が……?

【清水寺から飛田新地まで】京都・大阪の有名観光地17カ所まわってコロナの影響を現地調査!自分たちにできることも考えてみた

 

なお、これは余談ですが、僕は振っていただいたすべてのお仕事で〆切を破るという金字塔を打ち立てています。ゴミ田カス蔵です。誠に申し訳ございませんでした。

困ったことはオーナーに相談すると爆速で解決する

ここで畳み掛けるようにゴマすりです。困ったことがあれば、オーナーに相談すると爆速で解決します。冗談抜きで。例えば、持続化給付金の必要書類が必要だったとき、庭の草がボーボボだだったとき、掃除機の吸引力が低下したとき、すべて爆速で解決していただきました。

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書類申請も、

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除草剤の手配も爆速対応。おそらくこの人、1週間に3時間くらいしか寝てない。

こんな人は向いている

で、ここからは「こんな人はタコ部屋向いてるのでは?」と思う人をまとめてみました。

ディレクターもやってみたいWEBライターの人

やってみて気づいたんですが、アフィリエイターの知識ってSEO系のメディア運営でめっちゃ活きます。なので、WEBライターとしてだけでなく、ディレクターとして幅を広げたい人は、元&現アフィリエイターにすぐ相談できてアドバイスをもらえるタコ部屋は非常に恵まれた環境と言えるでしょう。

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伝説の拾い画

すでにある程度生活の目処がついているアフィリエイターの人

ぶっちゃけ、「まったくの素人が今からSEOアフィリエイトで億万長者!」は無理ゲーです。なので、すでにある程度収益のあるアフィリエイターの人が「精神と時の部屋的に期間限定で利用する」とかの方が現実的な気がします。

収入はあるけどなかなか審査が通らないフリーランスの人

今回の退去にあたって不動産会社に行った際、フリーランス個人事業主)の方の年収は「所得の70%で計算されるのが一般的です」と言われました。例えば、年商600万円で経費に200万円計上し、所得が400万円の人の場合、会社員の年収に換算すると「280万円(400万円×70%)」です。もちろん事業内容によって個人差はあるものの、売上が月50万円あっても社会的信用はこの程度……!

よくSNSで「月○○万円達成」とイキり散らかしている人がいますが、アレってほとんどの場合で年商なんですよね。だから所得もしくは役員報酬に換算すると普通の会社員以下じゃん、って人がほとんどだと思います。

フリーランスって、世間のイメージ以上に各種審査が通りにくいです。その点、タコ部屋の入居審査はあってないようなもの(後述)。

不動産営業してみたい人

ちなみにフリーランスとしてではなく、かわまんさんが経営している不動産会社(アルバリンク)で営業として働く道もあります。「黒光りツーブロックホワイトニングゴリラ」みたいな営業に興味があり、ウダウダ言わずにしっかり兵隊になれる自信のある方は入居前に一度相談してみてはいかがでしょうか。コッカラッス!

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真ん中がかわまんさん。

こんな人は向いていない

向いている人もいれば、向いていない人もいる、ということで。

共同生活NGな人

良くも悪くもシェアハウスなので、共同生活NGな人は向いていません。ただ、寝室は鍵付き個室で、ある程度のプライベートは確保されています。「試しに3ヶ月〜半年だけ入ってみる」といった気持ちで入居してみてもいいかもしれません。

頻繁に都内へ行く機会のある人

新宿行くまでに1時間半、さらに交通費だけで2,000円くらいかかります……。頻繁に都内へ行く機会のある人は、もっと利便性のいいところを選んだ方が良さそうです。

タコ部屋に入居するだけで人生が変わると思っている人

当たり前の話ですが、入居するだけで人生は変わりません。育成カリキュラムのようなものが存在するわけではないので。この辺りは次の見出しでちょっと解説します。

僕が今からタコ部屋に入居するならこうするって話

僕が今からタコ部屋に入居するなら、以下の3つは絶対やっといた方がいいと思います。僕は全部できておらず、「やっちまったな〜感」があるので。しくじり先生、俺みたいになるな!

1.入居の目的を明確にして、目標を決める

目標の売上と利益を決めといた方がいいです。

2.期限を決める

「いつまでに目標達成できなければ退去」のように、期限を切りましょう。じゃないと絶対ダラダラして沈没必須です。タコ部屋は敷金や礼金、さらに損傷や預かり金が無ければ退去費用もないため、金銭的なコストはほぼありません。

3.事務所かコワーキングを借りて毎日をルーティンワーク化する

1人でずっと自宅作業は無理&病みます。そのため、勝田台近くにあるかわまさんや他のメンバーが借りている事務所(月額は収入によって変動)に入らせてもらうか、近くのユーカリが丘駅(月額6,600円!)にあるコワーキングスペースを借りて、毎日をルーティンワーク化するのがおすすめです。

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サクラボはめちゃ安くてめちゃ綺麗。

よくありそうなQ&A

最後に、よくありそうなQ&Aをまとめときます。

Q.入居の流れを教えてもらえますか?

問い合わせ→内見→面接→審査通過→必要書類の提出・契約→入居、です。やろうと思えば今日問い合わせてそのまま内見、明日入居もできると思います。

Q.フリーランスではなく、会社員やアルバイトでも入居できますか?

入居できます。ただ、その場合はタコ部屋の特徴をあまり活かせない可能性が高そうです。

Q.入居審査はありますか?

無いに等しいです。通常の賃貸審査と異なり、収入証明書の提出は必要ありません。さらに、年齢や学歴、経歴、前科前歴(!)も関係ありません。審査を通過するかどうかは「面接でかわまんさんに気に入ってもらえるかどうか」この一点だけです。面接当日はかわまんさんの靴を舐められるよう、事前にしっかり舌磨きをしておきましょう。「こんな審査ゆるゆるで大丈夫なの?」と思うかもしれませんが、おそらく「普通に人付き合いができそう」なら落とされることはないんじゃないでしょうか。面接で見られるのはスペックよりもコミュ力重視な気がします。知らんけど。

Q.掃除や買い出しなど、生活上のルールはありますか?

一応あります。例えば買い出しだと、「これはオーナーが購入してくれる、これは自分達で購入する」とか。ただ、掃除の頻度や買い出しのルール、ゴミ捨ての担当などはメンバー同士で話合って決めればいいって感じです。不満が溜まりそうなら、その都度グループラインで相談してみましょう。

Q.他の入居者の生活音は聞こえますか?

聞こえます。具体的にいうと、2階のロフトにいても、1階のリビングのテレビの音が聞こえるレベルです。個人的には許容範囲ですが、気になる人は気になるかもしれません。内見時にチェックしておきましょう。

Q.タコ部屋に入居すると収入は上がりますか?

わかりません。あなた次第でごわす。ぶっちゃけ先に触れた「向いていない人」が入居しても厳しい気がします……。ちなみに僕の場合は微増(1.3〜1.5倍)でした。よいしょー!

Q.かわまさんは偉大ですか?

偉大です(スリスリ)。真面目な話、アフィリエイターとして上場企業にサイト売却して手に入ったウン億円を元手に不動産事業に進出。創業3年目で社員12名の粗利3億、さらにIPOも視野に入る段階になってきたという人外っぷり。ダルビッシュ有本田圭佑となる86世代の星だわ(スリスリ)。

(参考記事)

2021年にやった事と2022年にやること(目標的な)

 

ちなみに送別会で僕が酔っ払ってかわまんさんのキンタマを何度も握り潰そうとしたときも、「ええんやで。人間やから」と言いながら好きなだけ握らせてくれていたそうです(記憶無し)。成功者は好きなだけキンタマを握らせてくれる、新たな気づきを得られた瞬間でした。

まとめ

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さあ、キンタマを握ろう。人生は続く。

 

※入居希望の方はオーナーの下記ツイッターアカウントにDM下さい!

twitter.com

2021年にやった事と2022年にやること(目標的な)

もうこの時期か、、、ここ数年、人生が最高速度で進んでいっている気がする。。。今年なんて令和3年になったと思ったらもう終わりを迎えている。どう考えても時間軸がおかしい。時空が歪んでる。

改めて1年振り返ってGoogleカレンダーを振り返って見てるけど、まぁ色々ありました。けど細かいことは割愛して要点のみ。以下3点。

  1. IPO準備はじめたら金が爆裂かかった
  2. 事業は一生懸命やった
  3. 痛風なった

それぞれもう少しだけ深堀りして書きます。

IPO準備はじめたら金爆裂かかった

今期の頭、IPOするという意思決定してそれに向けた準備をはじめました。目的としては、資金調達、信頼性(対顧客、採用)、あとは単純に未知の領域に行きたいという気持ちで、です。

目的の1つ目が資金調達。今やっている事業が、少し流動性の低い不動産を買取して、問題個所をキレイにしたりリフォームをする、あるいは収益物件として再生して再販していくという内容。この「流動性が低い不動産」というのがミソです。本来不動産ははレバレッジをかけてこそメリットがありますが、この「流動性が低い不動産」というのは銀行融資が使えないのが大半。なので、資金需要がめちゃでかい、常にキャッシュアウトなので金がいる。利益が出ても、お金がない。お金があったら利益が出る。というジレンマと一生戦い続けなければいけない。なので、返さなくて良いお金で資金調達がしたい。

あと信頼性。不動産買取となるとどうしてもお客さんが気にするのが信頼性。電話口で「まず怪しくないかどうか確かめたい」と直球で言われることもザラ。開業当初に仙台のスタバで待ち合わせて契約した時なんて「あら、めちゃくちゃ良い人そうで安心した、絶対ヤバイ人がくると思って警戒してました」とか言われる始末。まったく無関係なのに役場に相談する人も本当に多いです。信頼感、安心感ほしい。

3つ目の理由は単純に好奇心というか、せっかく多大な時間をかけて突っ込むなら一度はその景色見てみたいよねという、山があったら登りたい的な感じ。

それはそうと、準備が具体的にはじまると恐ろしいほど金が出ていく。やれ監査法人、やれ証券会社、その為の人材も必要、エージェントに紹介料、なんちゃらコンサル、上場維持費に年間1億かかるとか言われるけど、あれは、たぶんマジ。準備でも年間5,000くらいは余裕で飛んでいく。きびしい。

事業は一生懸命やった

とは言え、それを支えるためには事業頑張るしかない。というか事業成長すらしてないのにIPOとか戯言of戯言なので、やっぱりそこが一番大事。やるしかない。

年明けにはリフォームを新規事業ではじめ、すったもんだありながら年末に累黒達成、だけど部長とも話し2022年からは撤退で確定。流れ速い。。。

メインの買取再販の方はガンガン買って、人も増えて、2021期の粗利が3.3億くらいで着地。全部で12名くらいの体制になって、件数も融資額もとりあえず右肩あがり。来年からは支店展開も開始。展開の目途がたったら一気にイキタイ。

もちろんそれに合わせてマーケも強化する必要があって、SEOはもちろん、リスティングもやりつつ、オフライン媒体とかweb以外のところでも広告費は投下予定。一生懸命CPA下げれるようにこちょこちょやっとります。

管理部門に関してはCFOにも入ってもらい、まったく気にしたことない規制やら規則をイチから作り直す日々。10月頃からは買取再販の方でも部長職を立て、少しではあるけど階層ができて会社っぽくなってきたのだろうか、、、。

色んなことを伝えていかないといけなかったり、組織全体をどう描いていくかというのは毎日発見もあり成長もありで、しばらくは退屈しなそう・・・笑

ちなみに評価設計のところは完全に失敗した。途中で会社の方向性自体を変えてるというのもあるけど、それ踏まえてもビジネスモデルに対して適切な設計じゃなかったなぁ、と。それに対して後悔とか、ネガティブな気持ちはまったくないけどもっと予想できたんじゃないかとか。合わせて財務とかCFとか、上場してる類似モデルの会社研究したり。

直近は今東京一拠点でやってることをどれだけ地方展開で落とし込めるかが課題になりそう。勢いだけでうまく回るほど簡単じゃないのは間違いないので、しっかり最初の段階で形を作り込めるように試行錯誤していくしかないですね。集客と平準化が鍵になりそう。

あぁ、、、しかし早い1年だった、、、笑

↑これに関しては、一旦個人の方でやってますが、うまくいけば色んなエリアでやっても良いし、また面白いことができたら良いなと。まずは3月くらいのオープン目指して絶賛工事中。あ、ちなみに再構築補助金めちゃくちゃダルい事業計画本気で作ってぶつけてるけど未だに通らず、だれか通った人いるのだろうか。。(3回目申請中)

痛風なった

そして2021年を語る上で決して忘れてはいけないのが「THE TSU-FU」。

ある朝起きると足が腫れあがっていて、歩けない、足がつけない。

「ついに何もしてないのに骨折したか?」

と真顔で整形外科にいく。

痛風ですねニッコリ」

「はい?」

~完~

そこから何度とない再発を繰り返し、病院を痛風専門医に変えたらやっと落ち着いて忘年会シーズンを迎えることができました。痛風患者全員に告ぎますが、症状が出たら必ず痛風専門の病院に行ってクリアランス検査を受けること。これだけです。

いくらインターネットで検索しても「発作が鎮まるまではロキソニンを飲め、鎮まったらフェブリクを飲め」これしか書いてありません。EATの高いサイトなんてそんなもんです。痛風の真実はここにあります。専門医に行きましょう、以上。

目標に対して振り返る

さて最後に2021年の目標を振り返ります。

  • グリーンライト黒字化 → 経常なら達成
  • 買取再販+リフォ全体で増収増益 → 大型除けば達成
  • 月間CV数200% → 達成
  • 5kgくらいしぼる → 未達むしろ増えた

去年立てた2021目標がこちら。

GL黒字化については経常では達成。またサウナ付き別荘が稼働してくれば営利も黒字化できるかどうか、、、来期も頑張ります。

買取再販の方は、2020年期に入った大型物件を除けばベースは増収増益、まだまだ満足いく数字ではないけど最低20%増でトップラインは上げて行きたいです。CV数も200%は完全に突破。あとはSEO。体重はむしろ増えて終了。しかし健康面で言えば長年悩まされた足首痛や腰痛が緩和されていて、筋トレは結構やれました。すっかりプロテインクラスタです。

来年は条件付きではなく気持ちよくやり切ったと言えるよう頑張ります。おつです。

2022年の目標

というわけで来期の目標は

  • 資金調達想定までやる
  • SEO爆裂する(CV100やる最低でも)
  • 支店の数字出して目途立てる

これでいきます。

資金についてはとりあえず足りない。普通に今の在庫の増え方と利益の出方だとガンガン伸びてても3年後くらいに回らなくなるの目に見えてるので、普通に増資入れます。もちろん並行して借入も伸ばす。今期は某地銀から2億もの無担保融資をしてもらったり、物件に紐づく短期融資もガンガンしてもらったり、やっとこ不動産屋らしいファイナンスも増えてきたのですが、それでも全然足りない。皆様金融機関のご紹介を宜しくお願いします。

二つめSEO。リスティングというのはどのジャンルでも同じですね。最終的には札束の殴り合い。パクりあい。殺し合いの螺旋モードに入ってきてしまったので、胡坐をかかずにSEOに投資していきます。もはやどのドメインが正なのか、どのノウハウが勝なのかまったくわかりませんので得意の手数乱れうち攻撃で面をとっていくことにしました。もうキレました。コンテンツを磨きながら量でも圧倒して螺旋から抜け出します。

最後が支店展開、まずは1支店目2支店目でキチっと数字を作ってそれを今後の展開モデルとして落とし込んでいく。もちろん地域の商習慣や特性によっても細かいところで違いはあるかもしれないけど、組織としての仕組みやルールを固めるところが一番の目的。その為にも、まずは決めた数字をやりきる。

おわり

 

2020年にやった事と2021年にやること(目標的な)

今年最初で最後の投稿です。毎年恒例12月29日、イニニクの日です。

この1年は、いっぱい働きました。全力で買取再販しながら目標だったレンタルオフィスの稼働やら固定資産の整理に励んだ1年。ほとんど不動産メインの内容になるけど時系列で振り返っていきます。

もうちょい分解すると、

  • 不動産60~70個くらい買って30~40個くらい売った
  • じわじわ会社拡大した
  • リフォーム系の事業買収した

って感じでした。

目次

ちょうど決算期が12月なので、年始から1Qごとに、思い出の物件画像達と共に振り返っていこうと思います。

1Q目(1月~3月)

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1Q目に売却したパンチの効いたアパート(売却時は修繕済み)

まずは1Q目~、とその前に、2019年の6月に始めた訳あり物件の買取再販事業ですが、最初の2019年はひたすら買取のみの仕込み時期。

事業スタートから半年で数億分くらいの不動産を買って、やっと売れ始めたのが2019年12月。なので、ちょうど今年の1月からは回転が始まり出したタイミング。2019年は仕入れ、本番はこの2020年、ここからが本当の勝負イヤーです。

前置き長くなりましたが、1Q目は2019年の仕込みが一気に爆発して好スタートが切れました。業者からの仕入れや各広告ルートでの買取もなんとなく固まって来て、物件が売れ始めたことで感触が掴めてきた時期でもあります。1回転目の買取は本当に初めてだらけだったけど、想定してた最低限の利益率も残りました。

とは言え、まだまだ4人で新体制をスタートしてから1年も経ってない時期で、買取は調子良くても販売は手探り。とにかく色んな打ち手を模索しながらハマるやり方を探してました。この時期に結構利益のデカい案件の仕込みにも成功。

2Q目(4月~6月)

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※2Q目で売却したリスが見える戸建て(神奈川県)

 1Q目で少しずつ掴めてきた感触を確かめるように、各種営業のバリュエーションを増やしながら買取経路を徐々に拡大。色んな切り口で走らせることで案件の種類も増えて底堅くなってきた印象です。

半期終了の6月に向けて数字を作ろうと試行錯誤しましたが、なかなか売上は伸びず。我慢の時期でしたが、一番肝心な買取本数は保っていたのでそこまで焦りはありませんでした。

ちょうどこの頃に事務やバックオフィス、管理全般を任せられるスタッフを入れようということで求人広告を出して新しくメンバーを募集しました。求人募集出して面接して~という流れはとても新鮮、ほぼ面接もされたことないのに急に面接する側でしどろもどろでしたが、うっちー(@uchihaya00)のフォローのおかげで無事に内定者が決まりました。おめでたい。

3Q目(7月~9月)

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3Q目に仕入れた千葉TVデビューを飾った戸建て

 新しく営業事務や経理などバックオフィス全般を担当してもらうメンバーが入社。なんだかんだ不動産は事務が煩雑になるのでめちゃ助かります。この間の売上自体はイマイチで結構苦しかったけど仕込みは相変わらず順調に推移。

新たにアライアンスという社員と互恵関係を結ぶ制度を導入、改めて会社の目標と個人の目標とをすり合わせて各自やることがより明確になってきたはず。半期の歩合(ボーナス)も出て、社員旅行も行って後半戦に向けて気合を入れなおしました。3か月ごとで区切ると一番数字がパッとしない時期ではあったけど、創業から丸1年経って会社の体制としては整ってきました。

このあたりからさらに広告もコンテンツも踏み込んで投資していきました。SEOでも徐々に取れ始めてきましたが、こっちはまだまだ。本当苦戦してますSEO

4Q目(10月~12月)

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4Q目に売却した難易度の高い戸建て

決算に向けてラストスパート。

営業も1名リファラルで入ってもらって少しずつメンバーも増えてきました。売りの方も前半に仕込んでた物件が一期に大爆発して3Qまでに作った利益の合計よりも大きい数字をほぼ1か月で計上。

さらに年末には去年仕込んだ今世紀最大にデカい物件も売れてとりあえず万事めでたしで債務超過を解消です。来季からは銀行からの見られ方もだいぶ変わってきます(たぶん)。もっと案件規模拡大して一気に踏み込む、MAXまで踏み込む。

あとはM&Aにも目を向けることで色んなところから買収案件が入ってくるようになり、あーでもないこうでもない言いながら決算書を見たりしてました。財務みてその事業の肝や伸ばし方を見るだけでもだいぶ面白みありますね。その中で1つ縁がありリフォーム業の営業権を譲受、子会社としてやっていくことになりました。これもかなり可能性あるけど、まずは小さく仕組み作りからやり直します。(大家さん向けのリフォーム専門でやるので声かけお待ちしてます)

この3か月は来年に向けても新たな仕込みを考えていた時期で、新築、再生、訳あり系、管理、保険、店舗展開、webサービスとか、どれが良いのかと。まだまだ構想もたくさんあるし、やれることやりたいことがたくさんあるので2021年もがんばります。

2020年の目標振り返り

さて、改めて今年の目標を振り返ると、

  • レンタルオフィス満室稼働150万/月
  • 収益物件思ってるところまで整理
  • 請負の仕事で月商400万平均
  • 健康健康健康スポーツできる身体を手に入れる
  • 新会社で純利1億残す

こんなラインナップとなってました。それぞれ1つずつ振り返ってみます。

 

レンタルオフィス満室稼働150万/月

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結構毎日満室になる半個室のフロア

まずは葛西のレンタルオフィスですが、これは80%くらいの達成率で終了。コワーキングと個室レンタルオフィスの売上で約100万~110万円、貸会議室の平均売上が10~20万円、およそですが足すと120~130万円くらいで着地。

コワーキングと個室の売上は基本月額契約になっているので急激に減ることはなく、この先はどこまで積み上げられるか勝負というフェーズに入っていきます。

キャパ的にはまだもうちょいは行けるかなというところで、頑張れば200万くらいまで?届くかどうか。そこまで行けたらもう万々歳です。投資総額が約8,000万くらいなので利回りで見てもボチボチかなと。

 

収益物件思ってるところまで整理

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炎上や民泊など数々の思い出を残したアパート

こちら長期保有目線で持っていた物件の整理という意味合いですが、2020年初めに6つあった物件のうち、3つが売却済み、1つが売りの契約まで行ってたのですが契約流れ(無念)、あと2つは売り予定なしなので、想定しているところまでの売却行けそうだったのですが、1つだけ残った状態で2020年終わりそうです。9割達成ということで。。。

元々保有目線の物件整理をしようと思っていたところで4月の緊急事態宣言、民泊で回していた物件が2棟9室あったのですが、なんとびっくり4月の売上はリアルにゼロになりました笑

爆速で5~6月より普通賃貸に再コンバージョンし、見えない速さでで売却活動して戸建ての方は夏頃に売却、アパートは今月決済にて売却となりました。

ちなみに、もともとやっていた保有目線での不動産購入はよっぽどちょうど良いのがなければ今後はしない予定です。あっちもこっちも買って平等に管理していけるほど器用でもないし、選択と集中って感じで、再販の方に専念します。あまり意味もないですし。

ちなみにタコ部屋と葛西のレンタルオフィスだけは永久保有です。(+船橋の併用住宅)あ、タコ部屋と言えば今年はメンバーそれぞれ、少しずつだけど仕事でも関われて良かったです。来年もまたやっていきたい。

って感じで、保有3物件で賃料がだいたい150万/月くらいに対して紐づきの返済が50万/月くらいですね。葛西は管理コストがあるので手残りはもっと減りますが。ここは長く付き合っていきます。

 

請負の仕事で月商400万平均

2019年から始めたオフィス工事の請負業ですが、なかなか売上が伸びずで停滞してます。コロナもあって本来の需要すら見えないまま1年が終わってしまいました。リフォーム系の仕事でキチっと利益を残す難しさもわかった1年。

1人親方なら全然食っていけるけど会社の事業となると急に難易度が変わって、逆にスケールメリット取れるまで大きくしないとなかなか渋い業界。工事毎の粗利が20%~25%くらいだと結構厳しい、事業規模が小さいと30%でも、、、という印象です。。。

これは新しくやるリフォームの方でも生きてくると思うので、引き続きやっていきます。だいたい年間で均すと2,500万くらいの売上で終わったので60%くらいの達成度合いです。

 

健康健康健康スポーツできる身体を手に入れる

これは達成かも、一番うれしい。今年は数年ぶりに草野球の試合も行けたし、最近は腰も足首もなんとなく調子が良くて日常生活に関してはストレスがないです。まだまだ油断できませんが、この調子ならゴルフも行けそうだし、調子乗ればまだ投げられそうだし、徐々に趣味枠も再開していきたいなという前向きな気持ちになってますw 

こんな気持ち、例年の年末からは考えられません。けどランニングはやめときます。自転車はアリだな・・・。クロスバイク物色中。

 

新会社で純利1億残す

最後、買取再販で純利1億残すという無謀とも思える目標を打ち立てて今年をスタートしましたが、個人でアフィリエイトやってた時からすると生々しさが強くなるので利益に関してはノーコメントで、、、

売上だけで言うと12億くらいの着地、営業3人事務1人、客観的に売上だけ見て本当にすごい結果だなーと思います。すばらしい。ブラボー

来年はもっと増益できるように、改めて目標設定していきます。

2021年の目標

  • グリーンライト黒字化
  • 買取再販+リフォ全体で増収増益
  • 月間CV数200%
  • 5kgくらいしぼる

シンプルに、これでいきます。

まずGL(元のアフィ会社の方)、こっちは8月決算なんですが、コロナの給付金やら色々あったにも関わらずそれ使っても減価償却分ごっそり赤字という決算に。。。アフィリエイトの利益率が懐かしい笑

前期は修繕も結構多かったけど今期の保有物件はほぼ利益計上のみで、契約中の物件売却利益も乗ってくるので普通にいけばある程度黒字になるはず。オフィス工事の方でもしっかり利益出して黒字化していきます。

次はAL(不動産再販の方)の増収増益ですが、正直これかなりムズいです。今期は大きい物件の売却があったのでトップラインの数字は作れたのですが、来期に関しては現時点で同じような売上が想定できる仕込みがありません。増収キツい(´;ω;`)

ただ、新たにリフォーム事業や管理業をやることになったり、純粋な再販の在庫自体は着実に増えているので全然可能性はあると思ってます。なんとかやりきって来々期さらに爆裂させたい。コッカラッス!!

最後、月のCV数引き上げですが、LPOとSEOがっつりやればたぶんいける。けど現状ほぼやったことないところなのでゴニョゴニョやっていきます。オプティマイズとかptエンジンとか、なんなんすかあれ?誰か詳しい方教えて下さい。

あと、デブってきて身体にキレが感じられないので体重をしぼります。正月を終えたら。いや引っ越したら。

全体的に2020年感想と来年に向けて

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今年はコロナのせいもあってか、人に会う機会がめちゃくちゃ少なかった、、、。ほとんど新しい人脈というか、出会いらしい出会いがないまま1年が終わってしまった気がします。旅行も例年に比べて行ってないし、当たり前だけど移動自体が少なったです。

その分仕事をしてる時間は長くなったというか、いつのまにか修羅の道に迷い込んでしまったような。。。おかげで訳あり物件を買取再販するという1つの事業としてはある程度形になった気はします。もちろんまだまだ改善点もあるし規模は小さいし、やれることもたくさんあるけど。

やれることの1つは目標にもしてるSEO含めたweb集客の強化で、営業面で何が強みと言ったらそれしかないので、また原点に戻ってwebの集客面を強化していきたいなと思います。

なので、SEOとリスティング強者の方、まじで教えて下さい、クレクレくん全開、何卒。気持ち引き締めてまたイチから勉強していきます。コッカラッス!!

逆に、取れるリスク幅が増えた分だけ選択肢も増えていて、こうなってくると何をやらないかってことが大事だなと感じた1年でもありました。前にもどっかで書いたような書いてないような気もするけど、基本積み重ねにならないことはやらない。

ブランド認知だったり、リピートだったり、人脈が積み重なることだったり、技術とか経験値だったり、見えないことも含めて、持続性があって積み増しができるものに投資していこうと思います。そういう部分でも、不動産やっぱ良いです。おすすめです笑

余談ですけど、オープンハウスもアパホテルも創業時から着実に積み重ねつつも変化しながら、さらに石橋叩きながら成長してきてるんですよね。勢い良くやって時代の潮流に乗ったり規模拡大に走ったりしてるところは何かしらのマクロ要因で潰れてたり。

オープンはもろくそ営業会社ってイメージですけど実は根幹のところでマーケティングとか仕組み作りに重き置いてるし、実需のエンドユーザーオンリーで人口増えてる東京だけが主軸という手堅さ。アパも遡れば普通の分譲販売からのマンデベやって開発ノウハウ身につけーの、集大成として金額変動ビジホで収益性最大効率化した空間売りをぶん回してたりとか。ハタから見てるだけの印象ですけど。思くそ話逸れてすみませんですけど、やっぱり信用と納税の積み重ねをしながらも柔軟にやっていくのが強いなーと。

プライベートでは、当たり前ですけどがっつりコロナの影響を受けて身動きができなかったです。この2年、子供達はセブに英語?留学へ行ってましたが当然今年はそれもなし、旅行も例年の半分くらいか。。。なぜか石垣島は2回いったけど。。。制限も多いし、家にいる時間も増えて負担をかけた年だなと思います、、、。

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石垣の思ひ出(わろwww)

そんな中、長男はバスケにドハマりして、朝起きた瞬間から試合試合(家の壁についてるゴールで)と大騒ぎして、ジェッツ戦全部見て寝る寸前までバスケがどうこうと言ってます笑

次男は今年から幼稚園に行ってて次は年中になりますが、いつも長男と一緒に遊んで友達も年上ばかりの中でお調子者全快で楽しそうにやってます。

2人ともちょっと前に産まれた気がするけど、もう来年には小学校というのが信じられない速度感。速すぎる。時空がバグってワープしてる感じがする。気がついたら自分ももうすぐ34歳、やばい、ウケる、おじさん。

来年は自宅の引っ越しもあり、また環境変わるけど、引き続き送りバントの精神で頑張ります。

イコウゼ20億2021!!コッカラッス!!

ヨイオトシヲ!!