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青信号日記

1億キャッシュで欲しい。最近は自分メモ

シェアハウスの入居者募集方法

不動産

去年の11月下旬にOPENしたシェアハウスですが、おかげさまで4部屋中3部屋が埋まりました。残り1部屋も時間の問題かなーと思います。(約2か月では優秀かな?ドヤァ)

戸建てをシェアハウスにする場合、普通の賃貸に出すより高利回りになるのがメリットですが、まずは客付けが不安なところです。

自分もそうでした。

で、実際にやってみてどうだったか?ですが、場所さえ間違わなければあとはネットの募集サイトでどうにかなる?というのが今のところの結論です。

というわけで、実際に使った集客サイトを具体的に挙げてみます。

シェアハウスの入居者募集に使ったサイト

roomshare.jp

www.rmcafe.jp

www.hituji.jp

www.guesthousebank.com

tokyosharehouse.com

share-share.jp

sharepare.jp

jmty.jp

シェアハウスやゲストハウスの物件検索はイーゲストハウス

以上8サイト、とりあえず全部に掲載すれば無反応ってことはないような気がします。どのサイトが反響あったとかもなく、まんべんなく問い合わせがありました。

有料枠や広告スペースもいくつか使いましたが、どれも反響はそれほどなく無料でも賄えそうです。

内見や契約について

内見は、各サイトからの問い合わせに返信して日程調整し、現地で立ち合います。

はじめて内見する時は何を説明しようかあたふたしましたが、適当に自分で決めたハウスルール?を解説してリフォームの時に意識したことやアピールポイントを話していればあとは勝手に内見者さんから質問が来ます。

何人かこなせばだいたい話すべきこともまとまるので、脈ありの方には賃貸契約書やら申し込み金のデータをメールして完了です。

※賃貸契約書はネットにあるやつを改変して使いまわしましょう

契約は全部入金ベースで行い、お金を頂けた時点で話を進めていきました。ざっくりですがこんな感じです。

参考になるかはわかりませんが、内見2名につき、1名くらいは決まってる印象です。以上、自分が募集しはじめた時に少し困ったのでまとめときました。

2016年にやった事と2017年にやること(目標的な)

目標とか

去年の暮れにも1年のまとめみたいなのを書いてたので、今年も。

しかし例によって細かく思い出せないので何をやってたかざっくりと。

大きくわけて、

  1. 時間作りながらアフィ更新
  2. 不動産さがし
  3. 子供産まれて大変

の3本だてでした。不動産に関してはまたもやアフィリとは無関係なので読み飛ばし奨励です。

 

時間作りながらアフィ更新

アフィリエイトに関しては、細かくみるといろんなことに手を出したり、やめたり、ゴニョゴニョやりましたが、基本的に自分の時間はできるだけ使わないようにやってみました。

この辺は

ichiokuenryousan.hatenablog.com

こっちでも触れたとおりで、外注できる部分は外注さんにお願い、自分でできない事はやらない、って感じです。

「ライターさんからコピペ記事がきた」→代金払ってハイ次

「情報収集する必要があるよ」→情報整理得意な人に頼むで

「ひたすら●●●作る必要があるよ」→無限作業得意な人に頼もう

「記事あがってきたよ」→編集とか得意な人に投稿までお願いしよう

「ライターさんから単価UP交渉きたよ」→おっけ、以上

「このジャンル儲かりまっせー」→ダメ、やらぬ

 のように、うまく回すには自分より優秀な人を見つけて頼むのが良いんだなーと、この1年で感じました。(いかんせん自身に特殊能力がない)

「自分より未熟な人(アフィリやライティングに関して)を育てる」というのはどうも大変そうかつ自分のやりたいことではないので、専門知識があったり経験値のある人を見つけてケチらずお願いです。

何か案を思いついたら、「これ自分でやる必要ある?」って問いただす感じで。結果的に、そうこうしてたら1サイト注力的な方向性で固まってきました。あれもこれも全部やりまくってたら何サイトもやるの結構大変だなーって。もうほぼ一点突破でGOGOです。

具体的には、

  • コツコツ記事投下して
  • 階層設計見直して
  • アクセス解析見て
  • 修正した気になって
  • 地道に被リンクサイト作って
  • たまーーーに取材みたいなの行って
  • ASPと交渉がてら飯食って

ていうのをペナらないようにペナらないように怯えながら隠れながら。

で、浮いた時間で何してたか?というと不動産見てました。現地行ったり皮算用してるのが楽しくて。

>不動産とかおまえの家族とかどうでもいいからすっとばしたい方はこちら

 

不動産探し

不動産に手を出し始めたのは結構刺激が多くて良かったです。面倒なことも多いけど、人と関われるしプラプラ物件見に行くのも楽しいし。

シェアハウスとかめちゃ楽しかった!「給湯器つきません~」とか、「道わかりません~」とか、「住民票は~~」とかw 内見なんかプチ不動産屋になった気分。 

※「おまえそれ儲かんの?」みたいな冷ややかな意見はなしで

というわけで、2016に仕入れ成功した物件シャーっと振り返ってみます。やっぱり気になるのはお金のところだと思うのでちょっとだけ。

①自宅兼アパ

千葉県F市某駅5分

合計3800万くらい
借り入れ3400万
返済約10万
土地1400万(路線価1150万)
建物2400万
自宅+1K×2部屋(6万×2)

 これは土地探しからでめちゃ時間かかりましたけど最低ラインの数字は出せたかなーと思います。けど土地の建蔽率に余力あるので余裕できたらもうちょい増築予定。

レインズ漁って値付けミス気味のやつに両手持ちかけてさらに指値で。それでもフラットの整形地だったので路線価以上の売価だったのは無念。建築コストをもっと抑えられたら良かったー。

②戸建て→シェアハウス

千葉県I市某駅12分4DK

売価660万
リフォーム250万
路線価800万くらい
借り入れなし
満室家賃15万(現状50%)
実質利回り18%くらい

 これは総武線沿いにしてはあり得ない金額で出てたので即現調買付で競りみたいになって買い上げでゲッツ。即転売でも利益出る金額だったかな。とりあえず担保用だったのでシェアハウスいき。なんとか1月中には満室いきたい。

③新宿で転貸民泊

下落合徒歩数分1LDK
家賃約10万

流行のairbです。これは12月半ばに稼働しはじめたのでまだなんとも言えないですが、1月頭くらいまでの予約はわりと秒殺で埋まったのである程度は利益出せそうです。上手く行けば半年か、1年あれば回収できそう。期待。

④築40年半分空室ボロアパ

千葉県F市某駅3分2K×12部屋

売価3300万
リフォーム予定300万
路線価約4000万
借入4000万
返済18万
満室家賃想定50万~80万
実質利回り17~27%くらい

 こちらも今月に契約したばかりなのであんまり書けることがないですが、土地値よりも大幅に安く買えたので良かったです。売り上げに幅があるのは、こっちも半分くらい民泊にしようかと思案中。オーバーローンで返済が重めなのでなんとか高利で回して浮いたキャッシュをうまく使っていきたい。物件単体の収支自体はうまく回ったら結構良い感じになりそうな気配。

 

と、いろいろな要素を無視した机上の数字でしたが。2017年はもっとガンガン買いたいです。(金融機関開拓できたら)市況的にはイマイチだろうけど、それでも張り付いて色んなとこにアンテナしてれば相場以下の物件てあると思うので。今やれることを。

ちなみに、不動産に関しても、情報網やらチーム作りが今後に生きるように、できるかぎりドミナントでやってみたつもりです。なおかつ地域密着的な。うむ。

 

子供産まれた

夏に待望の2人目が生まれ、子供1人だった時とはくらべものにならないほど皿洗ってます。でもやっぱり楽しいです。最近は上の子がめちゃくちゃ喋るようになり、下はイジられて(痛めつけられて)ますが、仲良くわちゃわちゃとやってます。

子供については男は感謝することしかできないですね。あとはできる限りの雑用をこなし主(読み:あるじ)の言う事を聞くのみ。

幼稚園やら小学生やらいくようになったらもっと時間を共有したいので、もっと時間作りたい。子供の成長に負けないように頑張ります。

 

全体的に2016

外注さんに色々協力してもらったことも大きかったですが、「そもそもやらない」って選択をしたことも多くて、方向性がかなり固まった1年でした。

序盤はリタゲやら新サイトやら手を出してましたが、全部やめた方がうまくまわったような。たくさんやるのはいいけど「次につながらないやつ」はダメですね。

1年、5年、10年スパンくらいで、経験値が活きたり糧になるようなことを来年はやってみます。

小さくはじめて、最初にリスクとって、当たりが出たら太く長いところに投資してく。2016はアフィに限らずその回転をスタートしはじめた感じでした。

終盤はwe〇q事件とかもあったけど、これで終わりじゃなく。第二のwe〇qだったり、他にも大資本が参入してきたらこの業界の流れが変わる可能性は大いにあるのかな?

もちろん、それ以外でも検索エンジンの大変動やら、検索エンジンそのものが入れ替わるとかもありえるわけで、その流れに個人で対応するにはいつでも540度くらい舵を切れる柔軟性と、1つでいいから尖りまくった武器が必要になるような気がしてます。(←何を言ってるのか自分でもわからない)

 

2017目標

結局なにが言いたいかわからないパターンに陥りつつあるのでもう終わろうと思います。去年の目標振り返ると、5割くらいは達成できてました。2017は全部やりきりたい。

  • 体重3kgくらい減でキープ
  • 1サイトの売上をカッチリ5million
  • 法人全体の最高売り上げを200%
  • 賃収のCFで100/月
  • 2億借りる
  • グアム行って沖縄いってマイアミいきたい
  • まったく別事業の土台作り
  • 家で月1以上BBQする

こんな感じでやれたらいいなー。いや、京都もいきたいな。北海道もいきたい。妹がイギリスに留学してるんだ、イギリスもいきたい。etc・・・

 

今年は全体的に良い出会いがたくさんあった年だった気がします。 勉強会や作業会、飲み会にも参加させて頂き勉強にもなりました。今後もお付き合い頂きたい方もたくさん増えました。感謝感謝。

SEOメインのアフィリエイトは面(順位)の奪い合い、そういう意味では同業は敵だけど。それでもせめて知ってる人や、ここまでこの駄文読んでくれた人はまた来年も笑顔で年越せたらうれしいです。(あまちゃんですね、わかります)

 

ごちゃごちゃ書いたけど、1年の区切りとして、中長期短期の目標と、目の前の作業の意味を見直す良いキッカケになって良かったな。

ありがとうございました、来年もよろしくお願いします。

アフィリエイターの不動産投資

不動産投資について、少しだけ勉強したこと、経験したことをアフィリエイター目線でまとめてみます。(随時追記)

とは言えまだまだバブルスライムくらいのレベルだけど。ちなみに、専業目線の内容になるので兼業やお勤めでの収入がある方は全然違うやり方になるかなーと思います。

とりあえず不動産に興味ない方にとってはなんの面白味もないクソ記事なのでそっ閉じしてください。

アフィリエイターが不動産投資をやる目的

アフィリエイターに限らず不動産投資をやる目的は色々だと思いますが、目的として多いのは「安定した売り上げ」かなーと。少なくとも自分の場合はそこに魅かれてやってます。(物件探したりリフォームとかそれ自体も楽しいけど)

アフィリエイトの場合は1つのやり方やサイトが大当たりすれば半年で100万とか売上が伸びたりしますが、逆に落ちる時の速度も速め。

不動産の場合はそんなことはなく、物件のスペックで上限の売り上げはほとんど決まってきます。その代わり、下限もだいたい決まったところに落ち着きます。

あと、SEOメインのアフィリエイトと共通するけど「手離れが良い」。ある程度物件が回りだせばほぼ全部の仕事を外注できる、んで安定感がある。魅力あるわー!というわけで、僕の場合はアフィリエイトの不安定な部分を不動産の安定した売上で埋めたいというのが目的です。

もちろん地震とか不慮の事故とか金利の変化とか地価の変化とかリスクはあるけどそれはそれとして。

不動産投資の利益

で、さっくりと「不動産投資」と言っても色々あって(アフィリも一緒ですよね)まず利益の取り方で言うと2種類。

  • 「安く買って高く売って利益を出すやつ」
  • 「家賃収入で利益を出すやつ」

この2つかと。キャピタルゲインインカムゲインとか呼ばれるやつです。

売り買いの差で利益を出すのは、なんらかの理由で相場より安く買えたり、買ったあとに付加価値をつけて高く売ったり、色々ですが今回求めてるのは「安定した売り上げ」だったのでこっちはとりあえずスルー。

とはいえ、売るときのことを考えると安く仕入れておくのは最上級のリスク対策で、無視はできないのですが。

基本的には家賃収入の売り上げを増やすことを前提として始めてみました。

不動産投資の種類と自分が選んだやり方

じゃぁ、どうやってその「安定した売り上げ」を作るかーですが、今度は物件の種類という観点から、いくつか。

新築一棟アパマン

新築で一棟のアパートやらマンションやら建てちゃおうぜ!です。

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↑こういうの

土地から探してきたり、建築条件付きの土地を買ったり、新築アパートとして売り出されてるものを探すことになりますが、これは投資額がいきなり数千万から億単位になってくるので、一発目ではないかなと。

それに最近は土地が高くて新築だと郊外で良くて利回り9%、都心だと5%とかでも普通です。ちょっとこれ最初にいくのは違うかな。築浅も含みます。

最終的には土地から仕入れてやれたらそれもやりたいけど。(住宅ローンを使った賃貸併用はここでは含まず)

ざっくり特徴まとめると、

  • 金額がおおきい
  • 建築までタイムラグがある
  • 利回りが低い
  • 入居付けは強い
  • 税金が高い
  • 融資自体はつけやすい
  • 土地もついてくる
  • 消費税還付とかあったりする
  • 想定家賃ミスるとキツイ
  • しばらくは修繕いらない

ボロめアパート

次、ボロアパートです。これが一番規模を大きくしやすく、利回りも出しやすいのかなーと思います。

耐用年数が切れたような古い物件を探してきて、土地値(路線価)が売値よりも出ているような物件なら理想的。ほとんどないけど。

今ちょうど買おうとしてるのも築41年のボロアパですけど、やっぱりその分利回りは出ます。もちろん相応の営業努力やらアイディア必要そうですが。

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↑こういうの

  • ボロくて修繕が必要なことが多い
  • 利回りはでやすい
  • 入居者がいればすぐ家賃が入る
  • 融資がつけにくい
  • 土地割合が大きくなりやすく帳簿上の価値減少が低い(あとの事業融資に有利)
  • 金額が小さくキャッシュで買えるやつもある
  • ちょっとだけ国に貢献できる

区分マンション

次は区分のマンションですが、不動産投資と言えばこれ?!ってくらい鬼電してくる営業マンが多いので、悪いイメージも大きいのが区分。

実際たしかに、あれらの鬼営業してくるような物件って儲かるかと言えば微妙な気がしますが、区分が全部ダメかというとそんなこともなさそう。

投資用として割安で出されたオーナーチェンジ(賃貸のオーナーだけ変わるやつ)物件を買って、退去してから実際に住む人用に売ればそこで利益が出せそうなのもあります。

ただ、1部屋ずつしか拡大できないし、融資付けも途中で困りそうなので、これは見送り。利回りも劇的に出せるようなのはあまりありません。球数が多いのは羨ましい。エアビーとかにはいいかも。

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  • 入居率が0か100になる
  • 管理の手間が少ない(共用部がない)
  • リフォームなど間取り変更がしにくい
  • 金額が小さい
  • 積立金やら管理費がかかる
  • 土地が付いてこない
  • 住宅ローン使用者に売り抜けしやすい

戸建て

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↑こういうの

戸建ても新築と中古とありますが、ここでは中古の想定でいきます。戸建ては売主が投資系じゃないことも多く、相続やら土地のゴネゴネ、放置空き家、任意売却、などなど割安で買える物件が多い印象があります。

個人的にはリフォームも好き放題できるし、入居期間長いし好きですが、規模拡大を考えるとスピード感がないようにも思います。

激安物件が買えればいつでも特攻する準備はいつもしてます。

  • 家族世帯で平均入居期間が長い
  • リフォームし放題
  • 利回りが出やすい
  • 住宅ローン利用者に売れるかも
  • 少額で始められる
  • 入居付けに強い(需要が多い
  • 駅遠でもいけたりする

とりあえず一般住宅用だけでまとめてみました。これらを地方でやるのか、都心でやるのか?単身用を狙うのか、ファミリー間取りを狙うのかによってもだいぶ違ってきますが、自分の場合は一通りやってみたかったのでまずは戸建てのシェアハウスから入ってみました。

拡大していくと、最終的に銀行はバランスシートと収益性と両方見ると思うので、(プロパーの場合)利回りが良い中でも土地の評価が出ている物件を狙ってコツコツとやってる感じです。ざっくり自宅から車30分圏内くらいで実質15%以上狙えるくらいのやつに狙いを定めてます。

アフィリエイターの融資付け

不動産投資が他の投資案件と比べて優れてるのは、融資を使ってレバレッジを効かせられること。これは言うまでもないかと思います。

しかし、何を隠そう専業アフィリエイターの社会的信用は皆無に等しく、住宅ローンは借りれてもアパートローンは「自営なんでs」と言った瞬間食い気味で却下されるくらいにダメダメです。

そうはいっても、すべてをキャッシュで買っていくのは勿体ないですし、何よりスピードが遅すぎて待てません。じゃぁ、アフィリエイターはどんな金融機関を使って不動産投資をしていけば良いのか?

メガバンク

メガバンクは本業でも付き合いがあったりめちゃくそ資産あったりしないと、とにかく普通の会社や自営業者は相手にされないです。

その代わり融資条件はさすがです。

地銀

地銀はメガバンクの次にハードル高いですが、銀行によっては不動産投資に積極的なところもあるので近くに住んでたり、会社がその銀行のエリアないにあったりすればどんどん使うべきかなと思います。関東だとハマ銀とか千葉銀とか良いかなーと。

でもとりあえず最初はハードル高そう。築浅で違法性がない物件じゃないと承認してくれない印象です。

信金

信金とは仲良くしたいなーと思いきやそれでも「ん?不動産投資?実績作ろうよまずは」的な感じで言われるのが普通です。

でも今あがった中では一番話聞いてくれます。とにかくエリアにこだわるイメージ。ひたすら電話でローラー営業して融資付けに対する考え方や内容を聞いていけそうなところに持っていくしかないです。

公庫

ハードルが低いのは公庫。金利も安いですし、2000万の無担保枠があるので小さい物件ならとりあえずは買えます。事業計画書とか面倒だけど。不動産屋で手伝ってくれたりもします。

それ以上は積算価値に50~70%くらいの厳しい掛け目を入れて物件評価されて融資額が決まるのでなかなか満額は難しいです。リフォーム代やボロ戸建てならマル経融資もありかと検討中。

ノンバンク

結局、最初はここから始めるしかないのかなーと思ってます。金利は高いですが、担保価値のない物件や違法性のある物件でも融資が出たり、長期間引けたりします。具体的には、

  • 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス
  • セゾンファンデックス

この2つが有名どころだと思います。それ以外は銀行系だけどオリックスのワイドローン、スルガのフリープランとかも使えそう。

ただ、この2つでも不動産屋や知り合いの紹介でいくのと個人で持ち込むのでは全然土俵が違うみたいで、実際に個人で持っていったら却下されたのが不動産屋経由だと返答もらえた例がありました。

ちなみに、トラストさんは原則評価の7割までしか融資額が下りず、そこを埋めるには共同担保として別の物件を提供しないといけません。

不動産物件の選び方

 融資付けやら、なんとなくどんな物件を探すか、とかが決まっても、なかなか不動産をポンって買うのは難しいです。

騙されてんじゃないか?相場より高いんじゃないか?他にもっと良いのがあるんじゃないか?とか、金額が高ければ高いほどこんな感じで無限ループします。

たぶんこれを振り切るのはひたすら物件を見て、実際に現地に行って、毎回電卓叩いて、を繰り返して相場観をつけるしかないのかなーと思います。

なかなかPCで数字見てるだけでは判断できないですし、見に行ってわかること無限にあります。不動産屋さんからも色々面白話とかでてきます。

あとは、何年後にどれくらいの収入を作りたいか?はそれぞれ違うと思うので、最終的なところから逆算して買うやつを選んでいけば良いかもですね。

具体的には、

  • 楽待、健美家、不動産投資連合隊、レインズetc
  • アットホーム、スーモ、ホームズetc
  • 大手不動産屋サイト(大成、三井、住友etc

 この辺をひたすら見続けて気になったら即レスしてさらに気になったら現地見に行って~って感じで自分はやってます。

でも案外めんどうです

で、少し不動産賃貸業?をやってみた感想ですが、案外めんどうなことが多いです。たぶん、よほど良い物件を買わないと「買って管理会社に投げとけばおけ!」みたいにはいかない気がします。

  • 物件探し
  • 現地調査
  • リフォームの見積もり
  • リフォーム案を検討
  • 融資付け
  • 管理会社とやり取り
  • 客付け業者に営業

とか色々やってるとまぁまぁだるいです。でもちょっとずつやっていけば利益出せるかなー。

たぶん、↑の項目を楽しめたり、苦じゃないような方は向いてるのかもしれないです。実際に株やFXの方が楽しくて向いてる人もいると思います。そこは選択で。

あ、ちなみに節税目的だとなかなか調整難しいです。期末に買っても本当にちょっとしか落とせないし、土地の分があるので償却できる金額自体もそんなに取れない(派手に建物大きくすれば取れるけど、売るときにまた利益出るし)割にオーバーローンくめないとキャッシュは出るし。

その辺よくわからないので、もし節税で良い案あれば是非教えて下さい。

 まとめると、アフィリエイターが不動産投資をやってくには、まず現金で小さい物件買うか、公庫の無担保枠やノンバンクで始めて、実績作ってコツコツ地銀や信金開拓、だんだん規模大きくしてリスクの少ない物件に寄せて行くのが王道かなと思います。さーーっと、適当な感じだけど、おわり